Vërtetimi i të ardhurave mujore
Një nga dokumentat më të rëndësishëm në analizën e kërkesës për kredi është vërtetimi i të ardhurave personale të huamarrësit kryesor dhë bashkëhuamarresit.
Lloji i dokumentacionit të kërkuar nga një huadhënës ndryshon në varësi të burimit të të ardhurave dhe nga informacioni që është pergjithësisht disponibël në treg.
Të ardhura nga paga. Për punonjesit me pagesë, huadhënësi duhet të kërkojë së paku njërin prej dokumentave që vijojnë më poshtë:
- Leter nga punëdhënësi që të vërtetojë se huamarrësi është aktualisht i punësuar dhe të dokumentoje vitet e punës dhe pagesën aktuale. Kjo letër duhet të jetë e lëshuar brenda kufirit të 30 diteve dhe jo më vonë se kaq. Borderonë apo ndonjë formë tjetër njoftimi pagese që nga tre periudhat e fundit të pageses. Borderoja nuk duhet të jetë më e vjetër se 30 ditë. Në rast se nuk ka bordero disponibël, huadhënësi mund të zgjedhë të përdore deklaratat bankare që tregojnë hyrjet e zakonshme të pagesës në një llogari kursimesh apo rrjedhëse, si një mënyrë alterantive që dokumenton rrjedhen e të ardhurave të aplikantit. Në të tilla raste, depozita e fundit e regjistruar nuk duhet t’i kete kaluar 30 ditët.
- Disa banka mund të kërkojnë vërtetime të mëparshme në rast se aplikanti ka më pak se tre vjet në punën aktuale, që të dokumentojë vitet e aplikantit në atë punë, pagesën që merrte në momentin e largimit, dhe arsyet e largimit.
Të ardhurat nga vete-punësimi. Në pergjithësi është më e vështirë të verifikohen të ardhurat e aplikantëve të vetë-punësuar dhe të pronarëve të sipermarrjeve. Vendimi për gjykimin e tyre bëhet mbi bazën e rentabilitetit afatgjatë të biznesit të aplikantit.
Për të verifikuar të ardhurat nga vetë-punësimi dhe për të mbështetur vlerësimin e sasisë së të ardhurave aktuale që vjen nga keto fonde dhe që do të jetë disponibël per të mundësuar pagesat për kredinë e shtëpise, vlerësuesi mbledh dokumentacion në bazë të disponibilitetit të tij. Gjithashtu, vlerësuesi mund të bëjë një vizitë në terren per tu siguruar që ky biznes ekziston në të vertetë. Ndër dokumentat që një huadhënës mund të kerkojë per të verifikuar të ardhurat nga vetë-punësimi që pretendohen në aplikim mund të perfshihen:
- Deklarata tatimore që raportojnë të ardhurat nga çdo burim vetëpunësimi për tre vitet pararendëse, sipas disponibilitetit.
- Pasqyrat financiare për tre vitet pararendëse per çdo biznes që prodhon/siguron të ardhurat e pretenduara nga vete-punësimi. Në rastet kur janë disponibël, keto pasqyra duhet të jenë të certifikuara për saktësine e tyre nga një auditor i pavarur që nuk ka lidhje me këtë biznes.
- Deklarata bankare që tregojnë depozitime të rregullta në llogarinë rrjedhëse apo të kursimit të aplikantit për 12 muajt pararendës.
Të ardhura informale. Disa burime të ardhurash mund të jenë vecanërisht të veshtira per tu dokumentuar, sidomos për individët që janë të punësuar në sektorin informal dhe paguhen me para në dorë (cash). Mund të ketë banka që marrin parasysh dhe të ardhura nga burime informale.
Kur këto dokumenta paraqiten në bankë, banka ka të drejtën që të bëjë verifikimet e veta pas pëlqimit të dhënë nga aplikanti.
Vlerësimi i pasurisë së paluajtshme
Burimi kryesor i ripagimit të huasë padiskutim që janë të ardhurat që gjenerohen nga rroga mujore ose nga fitimi mujor i biznesit privat. Si burim dytësorë për ripagesën e huasë është dhe ekzekutimi i pasurisë së paluajtshme (në rast mospagese). Aresyeja kryesore e të paturit një kolateral është fakti që gjithmonë ekziston një alternative tjetër ripagese kredie. Nëse gjërat nuk shkojnë mirë, banka mund të rimarre fondet e veta nëpermjet shitjes së shtëpisë që është perdorur si kolateral. Duke qenë se vlera e shtëpisë që përdoret si kolateral është një faktor i rëndësishëm në vlerësimin e rrezikut të kredisë, percaktimi i vlerës konsiderohet si element kyc në huadhënien hipotekare. Për bankën është e rëndësishme që gjatë ekzekutimit të kolateralit të ketë një vlerë më të lartë se i gjithë totali i kredisë së pashlyer plus gjithë shpenzimet e tjera, kësisoj roli i vlerësuesit është shume i rëndësishëm gjate procesit të kredidhënies.
Vlerësimi i kolateralit nëpër banka kryhet nga ekspertë privatë të cilët janë përzgjedhur në bazë të eksperiencave profesionale.
Shuma e kredisë që banka vendos të financoje bazohet gjithnjë në vlerën e përcaktuar nga ana e vlerësuesit (zakonisht jo më shumë se 70 % te vlerës së kolateralit, por ka banka që finacojnë deri në 90% të saj - por jo gjithmon).
Historiku i pagesave të klientit
Historiku i kredisë së huamarrësit është një faktor shumë i rëndësishëm për miratimin ose jo të huasë, edhe nëse huakërkuesi nuk është klient ekzistues i bankës. Para se të miratojnë kerkesa për hua, të gjitha bankat në Shqipëri kërkojnë informacione nga regjistri i kredive i cili është një bazë të dhënash elektronike që mirembahet nga autoriteti përgjegjës - Banka e Shqipërisë dhe në të cilin regjistrohen të gjitha të dhënat e kredive dhe informacionet mbi klientin.
Qëllimi kryesor i Rregjistrit të Kredive është administrimi dhe grumbullimi i informacionit mbi cdo ekspozim të klientëve në sistemin bankar Shqiptar. Qëllimi i marrjes së informacionit është vlerësimi i riskut për cdo kredi të re të kerkuar nga klienti. Kësisoj nëse ju nuk keni historik pozitiv, është shumë e vështirë për një bankë që të miratojë kërkesen tuaj, dhe po ashtu një historik i mire (pagesa korrekte të kredive) mund të përcaktojë miratimin e kredisë (dhe nëse parametrat e tjera permbushin kriteret e bankës).
Disa nga dokumentat më të kërkuara nga bankat janë:
- Kërkesa për kredi drejtuar bankës (e firmosur nga aplikanti et).
- Fotokopje të pashaportës së aplikantit dhe bashkëshortit(es).
- Një letër reference të lëshuar nga punëdhënësi brenda një kohe 30 ditore.
- Një fotografi personale të kohëve të fundit dhe bashkëshortit(es).
- Certifikate familjare e muajit të fundit.
- Kontrata e punës e aplikantit dhe bashkëshortit(es).
- Vërtetim nga punëdhënësi për rrogën aktuale që merrni (dhe bashkëshorti(es).
- Kontrata për dhënien / marrjen e objekteve me qera (nëse keni të këtilla).
- Kontrate shitblerje /sipërmarrje /preventive i punimeve/mobilimit.
- Dokumenti që vërteton pronësinë mbi pasurinë e paluajtshme që do të rëndohet me hipotekë.
- Vlerësimi i objektit nga një ekspert i licensuar (rekomandohet nga Banka).
*Certifikata e pronësisë është gjithashtu një nga dokumentacionet më të rëndësishme që klienti duhet të depozitojë në bankë. Rregulli i bankës është që ky dokument kur të paraqitet duhet të jetë i leshuar nga Zyra e Rregjistrimit të Pasurive të Paluajtshme minimalisht 30 ditë nga dita e aplikimit për kredi. Zakonisht në fazën e aplikimit klienti mund të depozitojë dhe një kopje të vërtetimit ekzistues që ka (me datë të hershme) dhe në momentin që merr aprovimin e kredisë nga ana e bankës aplikon në ZRRP për certifikatë të freskët pronësie (i cili sipas rregullores së ZRRP duhet të dergohet më postë në adresë të kërkuesit brenda 7 ditëve).
Pjesë e rëndesishme e dokumentacionit të pergatitur janë dhe Kontrata e Huasë dhe ajo e Hipotekës, të cilat janë marreveshje të shkruara midis palëve (huadhënësit dhe huamarrësit) në të cilën pasqyrohen kushtet e dhënies së fondeve, detyrimet përkatëse të palëve para se kredia të disbursohet. Kontratat shërbejnë gjithashtu per të mbrojtur interesat e huadhënësit duke siguruar që huadhënësi ka një garanci mbi pasurinë në rast se huamarrësi dështon në pagesat e detyrimeve.
Që në fillim një kontratë kredie për shtëpi duhet të specifikojë:
- Cilat janë palët e marrëveshjes, duke përfshirë emrin e plotë të huamarrësit apo bashkëhuamarrësve, si dhe emrin juridik dhe identitetin korporativ të institucionit huadhënës ("Kredi per shtëpi"). Në ato raste kur ka edhe bashkëhuamarrës, kontrata do të specifikojë shkallën e detyrimeve dhe pasiveve që aplikohen në mënyrë kolektive si për çdo huamarrës në mënyre individuale dhe për të gjithë huamarrësit bashkërisht.
- Prona që shërben si kolateral për kredinë. Ketu do të perfshihet adresa e pronës, si edhe një reference në lidhje me truallin mbi të cilin është ndërtuar shtëpia, duke përfshirë regjistrimin juridik në tokë publike dhe/ose regjistrimin e taksave.
Kontrata duhet të specifikojë shumën e fondeve që jepen përmes kredisë për shtëpi per Huamarrësin, duke përfshirë edhe monedhën në të cilën do të paguhen fondet. Kontrata gjithashtu do të percaktojë termat sipas të cilave huamarrësi detyrohet të shlyejë fondet, duke përfshirë:
- Numrin e pagesave që duhen bërë dhe që shprehen në numrin e muajve gjatë të cilëve kredi per shtëpi është në fuqi;
- Perqindja e interesit që huamarrësi do te paguajë per fondet që jepen për kredinë per shtëpi;
- Sa here do të ndryshojë përqindja e interesit, në rast se po, gjatë jetës së kredisë;
- Përqindja fillestare e interesit dhe shuma fillestare e pagesës;
- Amortizimi për pagesat e kësteve (zakonisht dita e parë e muajit), si edhe forma(t) e pranueshme për pagesën dhe vendi ku do të bëhen pagesat;
- Si do te akordohen pagesat suplementare nga kredia për shtëpi (zakonisht në fillim në lidhje me interesat e kaluara dhe pastaj në lidhje me shumën e papaguar të principalit); dhe
- Do të ketë gjoba apo jo dhe në rast se po, sa do të jetë kjo gjobë- huamarrësi do të shlyejë plotësisht kredinë përpara se të mbarojë afati.
Kontrata duhet të permbajë një listë të kushteve apo premtimeve që jep huamarrësi gjatë jetës së kredisë për shtëpi. Kontrata duhet gjithashtu qe të përcaktojë nëse shkelja e ndonjë konvente do të përbënte një kredi që nuk merr pagesa.
Dokumentat e nevojshme që banka i kërkon klientit
Zakonisht formularët e aplikimit të kredisë janë forma standarde që përdoren nga cdo bankë dhe permbajnë informacione si më poshtë:
- Qëllimi i kredisë
- Shuma e kërkuar
- Afati i kredisë dhe pagesa fillestare nga ana e klientit
- Informacion përsa i përket objektit që do të blihet
- Të dhëna bazë të huamarrësit dhe bashkëhuamarrësit (të dhënat e edukimit arsimor), të dhëna përsa i takon punësimit aktual dhe atij të mëparshëm, si dhe të dhëna për të ardhurat të huamarrësit dhe të bashkëhuamarrësit
- Lista e shpenzimeve mujore familjare, përfshirë dhe kredi të tjera nëse ka.
Dokumentat finale që banka i dorëzon klientit pas disbursimit të kredisë
Kur kredia perfundon së disbursuari banka është e detyruar të pajisë klientin me kopjen origjinale të kontratave të huasë dhe të hipotekës, kopjen origjinale të policave të sigurimit të jetës pronës (nëse kërkohet) si dhe një kopje të të gjitha shpenzimeve të kryera, si dhe tabelën e amortizimit të kredisë.Tabela e amortizimit duhet të firmoset nga klienti në mënyrë që të evitohet cfaredo lloj keqkuptimi mbi ripagesen e kredisë.
Tabela e amortizimit ne shumicën e rasteve duhet të përmbajë këto të dhëna:
- Numrin e llogarisë në të cilën do të ripaguhet kredia
- Emër, mbiemër
- Shuma e huasë
- Afati i kredisë
- Norma e intersit (e ndarë në norma bazë plus marzhin a vendosur nga banka)
- Kësti mujor
- Datat e pagesave mujore (çdo muaj ose tremujore në varësi të produktit)
- Shuma e kapitalit para çdo pagese të këstit
- Shuma e kapitalit pas çdo pagese të këstit
Tabela e amortizimit duhet t’i jepet klientit në varësi të ndryshimit të normës së interesit. Klienti duhet të jetë i kujdesshëm që të pajiset cdo herë me tabelën e rradhës të amortizimit.
Zakonisht bankat në fillim të aplikimit nuk aplikojnë kosto kredie. Në rast se kredia refuzohet, atëhere klienti në përgjithësi nuk i detyrohet bankës.
Ka banka që në momentin e miratimit të kredisë kerkon që ti paguhen shpenzimet administrative (në momentin e miratimit të kredisë dhe hapjes së dosjes) dhe pagesën e vlerësimit të kolateralit. Të gjitha shpenzimet e tjera mund të kryhen në fund të procedurës së kredisë ose gjatë saj.